Mieteinnahmen versteuern

Mieteinnahmen versteuern und dabei Steuern sparenEs gibt kaum einen Bereich, in welchem Einnahmen nicht mit Steuern belegt werden. Das gilt auch für die Vermietung von Immobilien. Lesen Sie jetzt, was von Ihren Mieteinnahmen versteuert werden muss und erfahren Sie zudem wie man trotz Verlusten noch Steuern sparen kann!

1. Warum muss ich Steuern auf meine Mieteinnahmen zahlen?

Die erzielten Einkünfte aus Mietzahlungen gelten steuerlich genau wie Lohn und Gehalt als Einnahmen. Dabei unterscheidet man normalerweise zum Beispiel zwischen „Einnahme aus nicht-selbstständiger Arbeit“ und „Einnahmen aus selbstständiger Arbeit“.

Tipp zu den MieteinnahmenIm diesem Falle gibt es aber eine eigene Kategorie in der Steuererklärung. Die Einkommenssteuerpflicht natürlicher Personen mit inländischem Wohnsitz oder Aufenthalt ergibt sich aus § 1 EStG. Nach § 21, Einkommensteuergesetz (EStG) zählen Mieteinnahmen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, die gemäß § 2, Absatz 1, EStG der Einkommensteuer unterliegen und müssen in diesem Formular entsprechend vermerkt werden.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V zur Einkommenssteuer angegeben. Aus dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Vermieters ergibt sich die Höhe der Steuern. Abzugsfähige Werbungskosten und Steuerfreibeträge reduzieren die Steuerlast.

2. Auf welche Mieteinnahmen müssen Steuern gezahlt werden?

Grundsätzlich ist es vollkommen unerheblich woher diese Mieteinnahmen kommen.

Diese könnten beispielsweise aus der:

  • Vermietung einer Wohnung im eigenen Haus
  • Vermietung einer privaten Eigentumswohnung / eines Hauses
  • Vermietung einer Ferienwohnung
  • Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung
  • Verpachtung von unbebauten Grundstücken

So geht es mit den Mieteinanhmen richtigstammen.

Zu den Einnahmen gehört nicht nur die reine gezahlte Kaltmiete oder Pacht, sondern auch sämtliche Nebenkosten, die der Mieter an den Vermieter zahlen muss.

Einzige Ausnahme

Handelt es sich bei dem Vermieter um einen Gewerbetreibenden der sein betriebliches Wohneigentum vermietet, so zählen die Einnahmen nach § 21, Absatz 3, EStG zu den Einkünften aus selbstständiger Arbeit und gehören damit zum Betriebsvermögen.

Spezielle Versteuerungsregeln gelten bei:

  • Vermietungen an Unternehmer,
  • Vermietungen an Familienmitglieder,
  • Vermietungen von Ferienwohnungen und
  • Immobilien-Leerständen.

3. Gibt es Freigrenzen / Freibeträge bei Mieteinnahmen?

Dem Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses werden nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) gesetzliche Freibeträge zugestanden. Mieteinnahmen bleiben bis zu einem steuerlichen Grundfreibetrag (§ 32a EStG) steuerfrei.

Ab 2017 gelten folgenden Freibeträge:

  • Einzelpersonen – 8.820 Euro
  • Verheiratete – 17.640 Euro (bei gemeinsamer Veranlagung)

Dieser Beträge entsprechen dem allgemeinen Grundfreibetrag. Darauf hat jede uneingeschränkt steuerpflichtige Person in Deutschland Anspruch.

Alles was über den Grundfreibetrag hinausgeht, wird nach den Steuersätzen der Bundesrepublik Deutschland versteuert. Der Steuersatz beginnt bei 14 % bei einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 8.821 Euro (ledige Personen) und steigt dann mit dem Einkommen langsam bis auf 42 % ab 54.058 Euro an.

Zu einer steuerlichen Belastung führen Mieteinnahmen dann, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag, zuzüglich eventueller Kinderfreibeträge übersteigt.

Kindergeld oder Kinderfreibeträge?

Bis zu bestimmten Altersgrenzen wird Kindern ein eigener Freibetrag zugeordnet. Ab 01.01.2016 steht jedem Elternteil ein Kinderfreibetrag von 3.624 Euro zur Verfügung. Gemeinsam veranlagten Eltern wird ein Freibetrag von 7.248 Euro für das Steuerjahr 2016 zugeordnet (§ 32, Absatz 6, EStG).

Hinweis zu den MieteinnahmenGehören der Familie der steuerpflichtigen Person Kinder an, dann reduziert sich das zu versteuernde Einkommen gegebenenfalls um diese Kinderfreibeträge. Das Finanzamt prüft bei der Veranlagung zur Einkommenssteuer von Amts wegen, ob für die steuerpflichtige Person die Kindergeldzahlung oder eine Berücksichtigung der Kinderfreibeträge vorteilhafter ist. Dies ist die sogenannte „Günstigerprüfung“. Dazu ist ein Antrag der Eltern nicht erforderlich.

4. Wie kann man Mieteinnahmen steuermindernd einsetzen?

Wichtige Information zu den MieteinnahmenSo paradox es auch klingen mag – macht man bei der Vermietung keinen Gewinn sondern Verlust – genießt man vielfältige steuerliche Vorteile.

Das hängt damit zusammen, dass diese Einnahmen zur gesondert abgerechnet werden. Im Normalfall werden hier:

  • Einnahmen – Miete, Mietzins, Pacht und Nebenkosten  und
  • Ausgaben – Abschreibungen, Versicherungen, Instandsetzungskosten

gegenübergestellt.

Ist das Ergebnis betriebswirtschaftlich:

  • POSITIV – wirkt sich der Betrag in der Steuererklärung belastend aus oder
  • NEGATIV – also ein Verlust, wirkt der Betrag steuermindernd

Um einen Steuerspareffekt bei den Mieteinnahmen zu erzielen, ist es also förderlich mehr Ausgaben als Einnahmen zu haben!

Hinweis zu den MieteinnahmenAus diesem Grund können den Mieteinnahmen eine Vielzahl von Werbungskosten nach § 9 Einkommenssteuergesetz (EStG) gegenübergestellt werden.

Dazu zählen insbesondere:

  • Kreditzinsen für die Immobilie (Schulden beim Kreditinstitut für ein Darlehen),
  • Kosten für den Hausmeister,
  • Gebäudeversicherung,
  • Kosten für Instantsetzung und Renovierung der Immobilie.

Die Ausgaben sollten hierbei also über den Einnahmen liegen, um die steuerlichen Vorteile im vollen Maße genießen zu können.

Lesen Sie dazu: Steuertipps für Vermieter

5. Welche Aufwendungen können steuerlich geltend gemacht werden?

Als Mieteinnahmen sind sowohl die Kaltmieten als auch die Nebenkosten, die der Vermieter erhält, zu versteuern. Alle in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen Ausgaben, die in der Hausverwaltungsabrechnung enthalten sind dürfen im Gegenzug von den zu versteuernden Einnahmen abgezogen werden. Ergibt sich aus der Vermietung ein steuerlicher Verlust, dann wird dieser mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet (z.B. Einkünfte aus Kapitalvermögen).

Von den zu versteuernden Mieteinnahmen dürfen folgende Aufwendungen steuerlich geltend / abgesetzt werden:

  • Absetzungen für Abnutzung (AfA- Abschreibungen),
  • Werbungskosten.

Absetzungen für Abnutzung (AfA- Abschreibungen)

Abschreibung bedeutet SteuervorteileIm Laufe der Zeit verliert eine Immobilie aufgrund der sich abnutzenden Bausubstanz an Wert. In der Steuererklärung dürfen diese Wertminderungen in bestimmter Höhe von den Einnahmen abgesetzt werden. Die Möglichkeiten der Abschreibung richten sich zum einen danach, ob die Immobilie zu einem Betriebs- oder zu einem Privatvermögen gehört und ob das Gebäude zu gewerblichen Zwecken oder Wohnzwecken dient.

Als Berechnungsgrundlage der AfA werden die Herstellungskosten bzw. der Anschaffungspreis eines Gebäudes zugrunde gelegt. Vor Ermittlung des Abschreibungsbetrages wird der Bodenwert vom gesamten Grundstückswert abgezogen. Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt anhand der lokalen Bodenrichtwerttabelle. Bei möblierten Mietobjekten/Wohnungen kann der Vermieter das Inventar, verteilt über die Nutzungsdauer von Möbeln und sonstiger Ausstattung, abschreiben.

Lesen Sie dazu: Abschreibungen

Werbungskosten

Steuersätze in Deutschland, Österreich und der SchweizWerbungskosten sind Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einkünfte / Einnahmen dienen (§ 9 EStG). Alle entstandenen Werbungskosten, die im Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt stehen, werden im Rahmen der Einkommenssteuer- Veranlagung von den Mieteinnahmen abgezogen. Diese können in dem Jahr von der Steuer abgesetzt werden, in dem das Geld ausgegeben wurde.

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), gilt das Zu- und Abflussprinzip. Wichtig ist auch zu wissen, dass Mieteinnahmen nur dann in der Steuererklärung angegeben werden müssen, wenn der Mieter die Mieten auch wirklich gezahlt hat. Noch ausstehende Mieten müssen erst einmal nicht versteuert werden.

Lesen Sie dazu: Steuertipps für Vermieter