Abschreibung

Abschreibung bedeutet SteuervorteileDie Vermietung einer nicht selbst genutzten Immobilie kann sich als lukratives Steuersparmodell herausstellen. Die Abschreibung einer Immobilie wirkt sich positiv auf in der Steuererklärung des Vermieters aus. Lesen Sie hier, wie auch Sie davon profitieren können!

1. Was bedeutet Abschreibung?

Unter der Abschreibung versteht man im Allgemeinen die Wertminderung einer Wertsache im Laufe der Jahre. Mit dem Kauf oder der Fertigstellung einer Immobilie verliert diese normalerweise aufgrund von Alter und Abnutzung stetig an Wert. Dieser Wertminderung wird steuerlich mit angerechnet und führt zur Steuerminderung, da die Belastungen durch Kredite trotz der Wertminderung gleichbleibend groß sind.

Es gibt zwei Arten der Abschreibung:

  • Lineare Abschreibung – die Wertsache verliert gleichmäßig jedes Jahr den gleichen Betrag an Wert
  • Degressive Abschreibung – die Wertsache verliert jedes Jahr weniger an Wert, was allerdings die Dauer der Abschreibung deutlich verlängert

2. Wie können Immobilieneigentümer von der Abschreibung profitieren?

Hinweis zu den MieteinnahmenWenn Sie Immobilieneigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sind, dieses Eigentum aber nicht selbst nutzen und an eine andere Person vermieten, haben Sie die Möglichkeit, die Kosten für die Abschreibung und weitere Belastungen im Zusammenhang mit der Immobilie steuerlich geltend zu machen.

Das bringt folgenden Vorteil mit sich:

Die steuerliche Belastung sinkt!

Allerdings ist dieser Steuervorteil an bestimmte Bedingungen geknüpft.

Dazu zählen:

  • Vermieter muss Eigentümer der Immobilie sein oder muss die Immobile selbst erbaut haben,
  • Gebäude wurde nach dem 31.12.1924 erbaut,
  • Immobilie wird nicht selbst genutzt,
  • es wird nur der Kaufpreis der Immobilie angesetzt – nicht der Grundstückspreis.

3. Wie funktioniert die Abschreibung bei einer Immobilie?

Wichtige Information zu den MieteinnahmenWenn die Immobilie nach dem 31.12.1924 erbaut wurde, geht das Finanzamt von einer allgemeinen Nutzungsdauer von 50 Jahren aus. Der jährliche Prozentsatz bei der Abschreibung beträgt in diesem Fall 2 Prozentpunkte.

Das führt bei folgendem Beispiel zu diesem Ergebnis:

  • Kaufpreis: 280.000 €
  • Abschreibung: 50 Jahre
  • Art der Abschreibung: linear
  • Abschreibungsprozentsatz: 2 %

Jährliche Abschreibung = (280.000 € x 2 %) / 100 = 5.600 €

Tipp zu den MieteinnahmenDas bedeutet, dass sich der Wert des Gebäudes jährlich um jeweils 5.600 Euro vermindert. Diese Wertminderung wird in der Einkommensteuererklärung verrechnet und führt zu einer jährlichen Steuerersparnis, die sich im 4-stelligen Bereich bewegt. Das kommt ganz auf die Steuerklasse an.

Die wichtigsten Abschreibungssätze für Wohngebäude

Bei Wohngebäuden/Immobilien, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören, beträgt die jährliche Abschreibung für Abnutzung (AfA):

  • 2 Prozent (bei Fertigstellung der Immobilie ab dem Jahr 1925) bzw.
  • 2,5 Prozent (bei Fertigstellung des Gebäudes bis Ende 1924)

der Herstellungs- oder Anschaffungskosten. Liegt die tatsächliche Nutzungsdauer unter 50 bzw. 40 Jahren, so dürfen der kürzeren Nutzungsdauer entsprechend höhere lineare Abschreibungen erfolgen.

4. Kann man sich die Abschreibungsarten aussuchen?

Nein, das ist nicht möglich. Die Art der Abschreibung hängt von den Grundvoraussetzungen ab.

Die degressive Abschreibung, die eine langsame aber stetige Wertminderung über einen langen Zeitraum gewährt ist an folgende Punkte geknüpft:

  • Vermieter muss der Eigentümer der Immobilie sein
  • Vermieter muss das Haus / die Wohnung im ersten Jahr nach dem Bau der Immobilie erworben haben

Ist dies nicht der Fall, gelten immer die Bedingungen der linearen Abschreibung.

So geht es mit den Mieteinanhmen richtigDie degressive Abschreibung hat den Vorteil, dass hier als Bezugspunkt in den Folgejahren nicht der einstige Kaufpreis gilt, sondern der Wert des Vorjahres.

Bei einer degressiven Abschreibung mit 4 Prozent, 10 Jahren Laufzeit und der oben genannten Immobilie ergibt sich folgendes Bild:

  • Kaufpreis: 280.000 €
  • Abschreibung: 10 Jahre
  • Prozentsatz: 4 %
  1. Jahr: (280.000 € x 4 %) / 100 = 11.200 €
  2. Jahr [(280.000 € – 11.200 €) x 4 %] / 100 = 10.752 €
  3. Jahr [(268.800 € – 10.752 €) x 4 %] / 100 = 10.321,92 €

usw.

Der Vorteil:

  • der Wertverlust hält sich in Grenzen
  • in den ersten Jahren profitiert man vermehrt von der hohen Abschreibung
  • im Rentenalter profitiert man von der niedrigen steuerlichen Belastung durch die geringe Abschreibung und die geringe Steuerlast im Allgemeinen

5. Weitere Steuervorteile bei der Vermietung einer Immobilie

Zu den Vorteilen aus der Abschreibung eines nicht selbst genutzten Hauses / Wohnung kommen allerdings auch noch die üblichen Begünstigungen durch die Vermietung einer solchen Immobilie hinzu.

Dazu zählen:

  • Anrechnung der Verluste aus Vermietung und Verpachtung
  • Renovierungskosten / Hausmeister / Versicherungen können als Werbungskosten angerechnet werden
  • Kreditkosten können abgesetzt werden

FAZIT

Zählt man alles zusammen, so lohnt sich die Vermietung einer nicht selbstgenutzten Immobilie als Altersvorsorge oder ähnliche Versicherung für später auf jedem Fall. Sie bringt vielfältige steuerliche Vorteile vor allem bei der Abschreibung während der Vermietung mit sich.

Wer vor allem im Alter davon profitieren will, muss für die degressive Abschreibung allerdings das Haus direkt nach der Erbauung erworben haben oder der Eigentümer sein. Sonst gilt die klassische, lineare Abschreibung.