Steuertipps für Vermieter

Wer Wohnungen oder Häuser vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Vermieter müssen ihre Einkünfte versteuern, haben aber zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten beim Werbekostenabzug.

Tipp zu den MieteinnahmenBei der Vermietung und Verpachtung an Unternehmer oder Familienmitglieder sowie bei Ferienwohnungen und Leerstand gelten besondere Steuerregeln.

In einer Immobilie steckt insbesondere in den ersten Jahren nach der Anschaffung erhebliches Steuersparpotential, weil sich Verluste steuerlich mit anderen Einkünften verrechnen lassen. Darüber hinaus ist eine Immobilie eine wertbeständige Kapitalanlage.

1. Werbungskosten

Mieteinnahmen versteuern und dabei Steuern sparenWerbungskosten sind Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einkünfte/ Einnahmen dienen (§ 9 EStG). Diese können in dem Jahr von der Steuer abgesetzt werden, in dem das Geld ausgegeben wurde. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), gilt das Zu- und Abflussprinzip. Wichtig ist auch zu wissen, dass Mieteinnahmen nur dann in der Steuererklärung angegeben werden müssen, wenn der Mieter die Mieten auch wirklich gezahlt hat. Noch ausstehende Mieten müssen erst einmal nicht versteuert werden.

Zu den wichtigsten, absetzbaren Werbungskosten gehören:

  • die Grundsteuer,
  • laufende Grundstückskosten, Versicherungsprämien,
  • Erhaltungsaufwendungen (Reparaturkosten, Renovierungskosten),
  • Schuldzinsen aus der Finanzierung des zu vermieteten Objekts, Kreditzinsen,
  • Kontoführungskosten,
  • Kosten, die bei einer Vermarktung des zu vermietenden Objekts entstehen,
  • Büromaterial,
  • Telefonkosten,
  • Fahrtkosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen,
  • Rechtsverfolgungskosten,
  • Mitgliedsbeiträge,
  • Wohnungsleerstand,
  • an Mieter gezahlte Abfindungen.

2. Steuerliche Behandlung von Instandsetzungen und Renovierungen

Steuersätze in Deutschland, Österreich und der SchweizDie Abgrenzung von Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten und „Erhaltungsaufwendungen“ sind für jeden Vermieter von großer steuerlicher Bedeutung. Der Renovierung dienende Erhaltungsmaßnahmen dürfen sofort von dem zu versteuernden Einkommen abgezogen werden.

Vorsicht ist geboten, wenn der Wohnstandard vom Vermieter deutlich gesteigert wird, sei es durch starke Anhebung des Mietpreises oder Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer des Objekts bzw. Gebäudes. Sobald der Vermieter Maßnahmen durchführen lässt, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, gelten diese als Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten sowie „anschaffungsnahe Aufwendungen“. Diese berücksichtigt das Finanzamt nur bei der Abschreibung und können nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden, wie die Erhaltungsaufwendungen.

Alle Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die unmittelbar nach dem Erwerb einer Immobilie auf dem Grundstück erfolgen, zählt das Finanzamt zu den Anschaffungskosten. Das können unter anderem Baumaßnahmen sein, die aufgrund einer Nutzungsänderung entstehen (z.B. der Umbau einer Büroimmobilie in eine Mietwohnung) sowie die Beseitigung von Wasser- oder Brandschäden. Darunter zählt auch die Wiederherstellung defekter Bauteile (z.B. der Ersatz einer funktionsuntüchtigen Heizungsanlage).

Was genau versteht man unter einem anschaffungsnahen Aufwand?

Wichtige Information zu den MieteinnahmenUnter anschaffungsnahen Aufwendungen werden beim Kauf einer Immobilie/eines Gebäudes diejenigen Aufwendungen verstanden, die unmittelbar nach der Anschaffung des Objekts erfolgen aber nicht durch die Anschaffung selbst veranlasst sind. Anschaffungsnahe Aufwendungen werden steuerlich den Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten zugeordnet. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen führen zu Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn

  • die Aufwendungen netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen und
  • innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Objekts durchgeführt werden

und gehören somit zum anschaffungsnahen Aufwand.

In den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes / Mietobjekts sollte man die Renovierungsmaßnahmen nicht überstürzen, damit die 3-Jahres-Frist ohne Überschreitung der 15-Prozent-Grenze verstreicht. Notwendige Schönheitsreparaturen wie das Anstreichen und Tapezieren sowie Reparaturkosten für versteckte Mängel werden nicht auf die 15-Prozent-Grenze angerechnet. Das Gleiche gilt bei unentgeltlichem Erwerb einer Immobilie, sprich hat der Vermieter die Immobilie z.B. durch eine Schenkung erhalten, dann findet auch hier die 15-Prozent-Grenze keine Anwendung.

Was genau sind Erhaltungsaufwendungen?

Tipp zu den MieteinnahmenErhaltungsaufwendungen liegen vor, wenn der ordnungsgemäße Zustand einer Immobilie/eines Grundstücks erhalten wird aber keine Veränderung der „Wesensart“ erfolgt. Gleichermaßen handelt es sich um Erhaltungsmaßnahmen, wenn Aufwendungen regelmäßig und dann in etwa gleicher Höhe vorgenommen werden.

Zu den Erhaltungsaufwendungen zählen:

  • der Austausch von Türen,
  • der Austausch von Fenstern,
  • Vergrößern eines bereits vorhandenen Fensters,
  • Austausch von Türschlössern gegen Sicherheitsschlösser,
  • neuer Hausanstrich,
  • Verbesserung der Wärmedämmung und des Schallschutzes durch Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung,
  • Erneuerung/Renovierung des Badezimmers,
  • Versetzen von Wänden,
  • Austausch der Heizungsanlage,
  • Umstellung von Einzelöfen auf eine Zentralheizung,
  • Erneuerung der Elektroinstallation,
  • Einbau einer Türsprechanlage,
  • Dachreparatur,
  • Neueindeckung eines Dachs,
  • Ersatz eines Flachdachs durch ein Satteldach, um eine größere Raumhöhe zu schaffen,
  • Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten,
  • Einbau messtechnischer Anlagen zum Einbau einer privaten Breitbandanlage und einmalige Gebühren für den Anschluss an das öffentliche Breitbandnetz,
  • alle Reparaturen an den vier oben genannten Kernbereichen, wenn dadurch kein höherer Wohnungsstandard erreicht wird,
  • alle Reparaturen an den Kernbereichen, wenn dadurch kein höherer Wohnungsstandard erreicht wird.

Wenn Sie Erhaltungsaufwendungen in Ihrer Steuererklärung angeben, erwartet das Finanzamt eine Einzelaufstellung. Daraus müssen der gezahlte Rechnungsbetrag, das Rechnungsdatum, der Gegenstand der Leistung und das ausführende Unternehmen hervorgehen.

Bei kleineren Positionen hat die Finanzverwaltung für Finanzämter festgelegt, dass Ausgaben für Bauarbeiten bis zu einem Rechnungsbetrag von 4.000 Euro, ohne Umsatzsteuer, auf Antrag als Erhaltungsaufwendungen behandelt werden können (Richtlinie 21.1, Absatz 2, Satz 2, der Einkommenssteuer- Richtlinien). Dieser Betrag gilt für jede einzelne Maßnahme. Ein formloser Antrag im Rahmen der Steuererklärung genügt.

Ein Beispiel dazu zeigt die entsprechende Berechnung:

Bei einer Mieteinnahme von 5.000 Euro, wobei jedoch 4 000 Euro auf Instandsetzungs- und Betriebskosten als Aufwand entfallen, können diese als Werbungskosten im Rahmen von 4000 Euro steuerlich geltend gemacht werden. Als reine Mieteinnahmen, welche wiederum für die steuerliche Belastung durch das Finanzamt relevant sind, bleiben nur noch die restlichen 1.000 Euro.

3. Instandhaltungsrücklage

Beiträge, die Besitzer einer vermieteten Eigentumswohnung in die Instandhaltungsrücklage einzahlen, zählen sobald sie tatsächlich verausgabt wurden, zu den Werbungskosten. Solange sie noch nicht verausgabt wurden, zählen diese gebildeten Instandhaltungsrücklagen noch nicht als abzugsfähige Aufwendungen, weil diese Rücklagen der vorsorglichen Kapitalbildung dienen aber noch keine Ausgaben darstellen.

4. Abschreibung

Mietobjekte die neu angeschafft wurden, können derzeit in der Regel jährlich mit 2 Prozent ihrer Bau- oder Anschaffungskosten (ohne Boden- und Grundwert) abgeschrieben werden. Im Herstellungs- oder Anschaffungsjahr kann das Objekt jedoch nur zeitanteilig abgeschrieben werden.

Wenn die Herstellung oder Anschaffung des Objekts schon länger zurückliegt, hilft die Anleitung zur Anlage V, welche unter anderem im Formularcenter des Finanzministeriums vorzufinden ist. Dort sind die verschiedenen Möglichkeiten bzw. Abschreibungsmethoden für Objekte, deren Herstellung oder Anschaffung schon länger zurückliegt, detailliert aufgelistet und erklärt.

Lesen Sie dazu: Abschreibungen

5. Mietschnäppchen für Familienmitglieder bzw. nahen Angehörigen

Vermietung an Angehörige und VerwandteÜbersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, erzielt man steuerlich einen Verlust. Dieser Verlust kann grundsätzlich mit anderen „positiven Einnahmen“, wie zum Beispiel Gehalt / Arbeitslohn steuerwirksam verrechnet werden. Aufgrund dessen ist unter anderem eine verbilligte Vermietung unter Familienmitgliedern bzw. nahen Angehörigen heutzutage üblich.

Seit 2012 ist bei einer Vermietung zu Wohnzwecken der volle Werbungskostenabzug möglich, vorausgesetzt die Miete beträgt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Anderenfalls werden die Werbungskosten anteilig durch das Finanzamt gekürzt. Als ortsübliche Miete gilt die Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Ausstattung und Lage zzgl. der umlagefähigen Nebenkosten.

Bei der Vermietung an Familienangehörige oder nahen Angehörigen sollte trotzdem ein Mietvertrag aufgesetzt werden, an den sich die Parteien auch tatsächlich halten. Die Mieten sollten wie bei „fremden Mietern“ auf das Konto des Vermieters überwiesen werden.

Lesen Sie dazu: Vermietung an Angehörige

6. Wie verhält es sich steuerlich, wenn der Mieter des Objekts / Gebäudes Unternehmer ist?

Vermietungsumsätze sind in der Regel umsatzsteuerfrei. Wenn der Mieter des Objekts / Gebäudes jedoch Unternehmer ist, kann der Vermieter auf die Umsatzsteuerfreiheit der Vermietungsumsätze verzichten. In diesem Fall wird die Miete zuzüglich Umsatzsteuer berechnet und an das Finanzamt abgeführt. Der entscheidende Vorteil einer Option zur Umsatzsteuerpflicht liegt darin, dass das Finanzamt dem Vermieter die gesamte Umsatzsteuer aus den sogenannten Eingangsleistungen erstattet. Dabei handelt es sich vor allem um die Umsatzsteuerbeträge, die bei der Herstellung oder Anschaffung des Objekts angefallen sind.

Wichtig! Dies geht jedoch nur, wenn der Mieter das Objekt/Gebäude für Umsätze nutzt, die ihm einen Vorsteuerabzug ermöglichen, z.B. Gewerbetreibende. Das Finanzamt kann Nachweise darüber verlangen. Deshalb ist es ratsam, sich vom Mieter schriftlich versichern zu lassen, dass er tatsächlich Umsätze ausführt, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen.

7. Leerstand des Mietobjekts

Steht ein Haus oder eine Wohnung längere Zeit leer, schaut das Finanzamt mit Sicherheit irgendwann genauer hin. Es wird dann geprüft, ob der Besitzer des Objekts überhaupt noch Einkünfte damit erzielen will. Kein Problem stellen übliche Leerstandszeiten des Mietobjekts dar, wie zum Beispiel bei Mieterwechsel oder bei der Durchführung von Renovierungsarbeiten.

Kompliziert wird es, wenn das Finanzamt der Meinung ist, dass der Vermieter die Wohnung oder das Haus gar nicht mehr wirklich vermieten will. Dann gilt für den Vermieter die sogenannte „objektive Beweislast“, d. h., die ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen müssen anhand von Belegen nachgewiesen werden. Das können Makleraufträge, Rechnungen für Zeitungsanzeigen oder Aktenvermerke über Besprechungen mit potentiellen Mietern sein.

Sollte der längere Leerstand des Hauses oder der Wohnung darauf zurückzuführen sein, dass es für den aktuellen Zustand des Objekts keinen Markt gibt, dann hat der Vermieter auf einen vermietbaren Zustand der Immobilie hinzuwirken, sprich bauliche Veränderungen vorzunehmen oder Renovierungen durchzuführen.

8. Antrag auf Erlass der Grundsteuer bei deutlicher Ertragsminderung

Wenn die Mieteinnahmen unverschuldet ausgeblieben sind und dies eine deutliche Ertragsminderung zur Folge hat, die nicht durch den Vermieter verschuldet wurden, kann bis zum 31. März des Folgejahres beim Finanzamt oder bei der Gemeinde ein Antrag auf Erlass der Grundsteuer gestellt werden. Liegt beim normalen Rohertrag eine Minderung um mehr als 50 Prozent vor, kann die Grundsteuer bis zu 25 Prozent erlassen werden. Bei einem Totalausfall ist ein Grundsteuererlass von 50 Prozent vorgesehen.

9. Leerstand einer Ferienwohnung

Eine Sonderregelung gibt es bei dem Leerstand einer Ferienwohnung. Eine ganzjährige Auslastung mit Mietern ist bei einer Ferienwohnung fast unmöglich. Es liegt natürlich trotzdem im Interesse des Vermieters, alle einmaligen und laufenden Kosten der Ferienwohnung steuerlich abzusetzen.

Voraussetzung dafür ist auch hier, dass die Absicht besteht, mit der Vermietung der Ferienwohnung Überschüsse zu erzielen. Entscheidet man sich ausschließlich für die Vermietung an Dritte und verzichtet auf eine Selbstnutzung der eigenen Ferienwohnung sichert man sich den uneingeschränkten Werbungskostenabzug.

Gleichermaßen verhält es sich, wenn die Vermietung der Ferienwohnung einem Vermittler (z.B. überregionaler Reiseveranstalter, Kurverwaltung etc.) übertragen wird, zu dem kein Verwandtschaftsverhältnis besteht und auch, wenn eine Eigennutzung von vornherein vertraglich ganzjährig ausgeschlossen wird.