Wohnung vermieten: Das gibt es zu beachten

Vermietung an Angehörige und VerwandteBeim Vermieten einer Wohnung geht es um das Finden der richtigen Mieter, die Festlegung der Miethöhe, die Gestaltung des Mietvertrages und um steuerliche Aspekte. Diese Bereiche wollen wir näher beleuchten.

Steuern auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen sind selbstverständlich steuerpflichtig, jedoch können Sie Ihre Aufwendungen zum Abzug bringen. Dieses Thema wurde hier ausführlicher behandelt, daher nur noch einmal das Wichtigste in Kürze:

  • Steuerpflichtige Einnahmen sind die Kaltmiete und die Nebenkosten, die der Mieter entrichtet.
  • Ausgaben sind die Grundsteuer und nicht umlagefähige Nebenkosten, darunter Kontoführungs- und Verwaltungsgebühren (Fahrt- und Bürokosten), Kreditzinsen, Maklergebühren, Hausnebenkosten, Anwaltskosten, Beiträge für den Vermieterverband, eventuelle Abfindungen an Mieter, die Abschreibung der Immobilie, Werbekosten sowie Renovierungs- und Reparaturkosten im Zusammenhang mit einer Neuvermietung.

Aus dem Saldo von Einnahmen und Ausgaben ergibt sich ein steuerpflichtiger Gewinn oder ein Verlust, der zu einer Steuererstattung des Finanzamtes führt. Dieser mögliche Verlust – beispielsweise mangels Mieterzuspruch – darf nicht zu lange andauern. Nach einigen Jahren würde das Finanzamt Ihre Rolle als Vermieter in den Status der “Liebhaberei” einordnen und die Steuererstattung verweigern.

Die Festlegung der Miete

Abschreibung bedeutet SteuervorteileEine Miete hängt von der Größe, dem Zustand, der Lage und der Ausstattung der Immobilie ab. Wenn die Mietpreisbremse in der entsprechenden Region “mit angespanntem Wohnungsmarkt” gilt, darf der Vermieter den Mietpreis nicht willkürlich festlegen. Die Mietpreisbremse gilt für Neuvermietungen, deren Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen darf (BGB § 556d). Vermieter müssen sich in den betroffenen Regionen also am Mietspiegel orientieren.

Dieser gibt Auskunft über die „ortsübliche Vergleichsmiete“. Der Mietspiegel wird von den Kommunen auch online bereitgestellt. Ohne Mietpreisbremse kann der Vermieter grundsätzlich frei eine Miete festlegen, allerdings gelten hierbei marktwirtschaftliche Grundsätze: Eine zu niedrige Miete könnte nicht kostendeckend sein, eine zu hohe Miete schreckt Mieter ab. Diese haben sich schon immer am Mietspiegel orientiert.

Den richtigen Mieter finden

Mietinteressenten lassen sich relativ leicht über Online- oder Printanzeigen finden. Schwieriger ist die Wahl des passenden Mieters. Makler können einem Vermieter diese mit viel Arbeit verbundene Entscheidung abnehmen. Es ist durchaus zu empfehlen, ihre Hilfe in Anspruch zu nehmen. Es gibt laute Mieter und schmutzige Mieter, Mietnomaden (die niemals Miete zahlen), starke Raucher und die Tierfreunde, die nicht nur einen Hund, sondern vielleicht 20 Katzen in der Wohnung halten möchten.

Ein Makler hat einen geübten Blick für solche Kandidaten und weiß, wo er gezielt recherchieren muss – inklusive Schufa-Auskunft eines Mietinteressenten. Wer privat nur eine Wohnung vermietet, wird selten kostenpflichtiges Mitglied der Schufa und könnte in die Falle tappen, einen Vertrag mit einem nicht solventen Mieter abzuschließen.

In der Praxis heißt das nicht unbedingt, dass dieser niemals Miete zahlt, wie das von den berüchtigten Mietnomaden bekannt ist. Er zahlt manchmal und manchmal auch nicht, gerade deswegen ist er aufgrund der Mieterschutzgesetze nur schwer aus der Wohnung herauszubekommen. Ein finanzschwacher Mieter wird sich auch wenig bis nicht um nötige und vom Vermieter einforderbare Renovierungsmaßnahmen kümmern.

Die Mietkaution

Wichtig für Vermieter: Die Mietsicherheit (Mietkaution) ist kein gesetzlich vorgeschriebener Automatismus, sie darf aber im Mietvertrag vereinbart werden. Ihre Höhe ist bis zu der gesetzlich festgelegten Obergrenze frei verhandelbar. Die Obergrenze liegt bei drei Nettokaltmieten, es sei denn, der Mieter will die Wohnung behindertengerecht ausbauen. In diesem Fall darf der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit für die später nötigen Rückbaukosten verlangen. Die Kaution kann in bar, als Bankbürgschaft oder als Kautionsversicherung gestellt werden. Eine Barkaution kann in drei Monatsraten gezahlt werden, die erste Rate kann der Vermieter vor der Schlüsselübergabe verlangen.

Der Mietvertrag

Es gibt online jede Menge vorgedruckte Mietverträge, die nicht immer korrekt sind. Manchmal enthalten sie ungültige Klauseln. Die Rechtsprechung entwickelt sich weiter, unter anderem wurden in den letzten Jahren frühere Renovierungsklauseln gekippt. Diese besagten, dass der Vermieter beim Auszug des Mieters verlangen kann, dass dieser komplett renovieren muss. Der BGH hielt das für eine starre Fälligkeitsregel und entschied, dass nur bei wirklicher Notwendigkeit renoviert werden muss (Az. VIII ZR 361/03). Auch die festen Zeitintervalle für Renovierungen (alle zwei Jahre die Küche streichen, alle fünf Jahre den Flur usf.) gibt es nicht mehr. Renovierungsklauseln sind sogar generell unwirksam, wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert war. Der Mieter müsste dann ja für denjenigen Verschleiß aufkommen, den Vormieter verursacht haben. Das geht aus einem sehr jungen BGH-Urteil hervor (Az. VIII ZR 185/14).

Besorgen Sie sich also rechtlich bestätigte Mietvertragsvordrucke. Neben dieser Notwendigkeit haben Sie die Möglichkeit, einen Index- oder einen Staffelmietvertrag abzuschließen. Eine Indexmiete steigt mit der Inflation. Grundlage ist der amtliche Verbraucherpreisindex. Wenn das ortsübliche Mietniveau schneller steigt als die Inflation, wie es etwa seit 2010 bis Stand 2017 zu beobachten ist, wäre dieser Mietvertrag für den Vermieter nachteilig. Ein Staffelmietvertrag wiederum ermöglicht eine festgelegte jährliche prozentuale Mietsteigerung, jedoch sind weitere Mieterhöhungen ausgeschlossen (selbst nach einer Modernisierung).

Wichtig zu wissen:

Die Staffelmiete kann auch für bereits bestehende Mietverträge nachträglich festgelegt werden, wenn der Mieter zustimmt. Wann die Erhöhung jeweils erfolgt (mindestens mit einem Jahr Abstand oder länger) und um welchen Geldbetrag die Miete steigt, muss im Mietvertrag eindeutig festgehalten werden (§ 557a BGB). Eine Formulierung, welche die Erhöhung nur prozentual angibt, ist unzulässig.

Es muss heißen:

Die Nettokaltmiete beginnt am 01.01.2017 mit 650 Euro, ab dem 01.01.2018 beträgt sie 670 Euro, ab dem 01.01.2019 690 Euro und so fort. Lassen Sie sich nötigenfalls zum Mietvertrag anwaltlich beraten.

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